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- Protezione e pianificazione del patrimonio, trust
Il Decreto Legislativo n. 122 del 2005, intitolato “Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire, a norma della legge 2 agosto 2004, n. 210”, ha introdotto una disciplina posta a tutela di tutti i promissari acquirenti, di chi abbia acquistato un immobile ancora da costruire, di chi abbia stipulato un contratto (compreso quello di leasing) che permetta il trasferimento della proprietà o della titolarità di un diritto reale di godimento sempre su in immobile da costruire. Detta “protezione” è prevista anche a favore di chi, pur non essendo socio, abbia assunto delle obbligazioni con una cooperativa edilizia per ottenere l’assegnazione, in proprietà, di un immobile da costruire.
Tra gli strumenti previsti dal decreto vi sono:
La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 1909 del 27 gennaio 2025, ha chiarito aspetti fondamentali di questa polizza, specificando chi può far valere i diritti assicurativi e definendo la natura giuridica del contratto. Questa pronuncia rappresenta un importante punto di svolta per garantire maggiore certezza agli acquirenti e agli operatori del settore immobiliare.
La polizza postuma decennale è uno degli strumenti centrali previsti dal decreto legislativo n. 122/2005, per garantire la tutela patrimoniale degli acquirenti di immobili da costruire.
Si tratta di contratto di assicurazione che, a mente delle modifiche apportate al decreto legislativo n.122/2005 dal Codice della Crisi d’Impresa e dell’Insolvenza (d.lgs. n.14 del 2019), deve seguire un modello che possiamo definire standard e il cui contenuto è delineato dal Decreto del Ministero della Giustizia del 20 luglio 2022 n. 154 che ne ha previsto l’applicazione per tutte le polizze stipulate successivamente la sua entrata in vigore (ovvero a partire dal 5 novembre 2022) riservando, al costruttore, la facoltà di adeguare al modello standard quelle già stipulate.
Volendo essere più chiari, si tratta di un’assicurazione obbligatoria che il costruttore è tenuto a stipulare e consegnare all’acquirente al momento del trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento sull’immobile.
Questa polizza ha una durata di 10 anni dall’ultimazione dei lavori e copre i danni materiali e diretti all’immobile, inclusi quelli derivanti da:
La finalità dell’obbligo di stipulare la polizza è piuttosto chiara: garantire un’equa, adeguata ed effettiva protezione economica all’acquirente, soprattutto nei casi sempre più frequenti di insolvenza o di crisi dell’azienda costruttrice.
È importante sottolineare che, in caso di mancata consegna della polizza, l’acquirente ha i seguenti diritti:
La polizza postuma decennale è fuor di dubbio lo strumento di tutela previsto dal d.lgs. n.122/2005 più interessante e non solo per la sua natura, ma per l’oggetto della polizza stessa.
Si tratta di argomenti di grande importanza, poiché consentono di comprendere chi abbia la legittimazione ad azionare la tutela assicurativa e quali siano i confini di protezione dalla stessa traccia.
A tal proposito l’articolo 4, comma I, d.lgs. n. 122 del 2005 dispone: “Il costruttore è obbligato a contrarre ed a consegnare all’acquirente all’atto del trasferimento della proprietà a pena di nullità del contratto che può essere fatta valere solo dall’acquirente, una polizza assicurativa indennitaria decennale a beneficio dell’acquirente e con effetto dalla data di ultimazione dei lavori a copertura dei danni materiali e diretti all’immobile, compresi danni a terzi, cui sia tenuto ai sensi dell’articolo 1669 del codice civile, derivanti da rovina totale o parziale oppure da gravi difetti costruttivi delle opere, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, e comunque manifestatisi successivamente alla stipula del contatto definitivo di compravendita o di assegnazione”.
L’obbligazione del costruttore di stipulare la polizza assicurativa e di consegnarla all’acquirente trova fondamento nella ratio complessiva del decreto legislativo il quale, in conformità ai principi e ai criteri direttivi fissati dalla legge di delega n. 210 del 2004, art. 3, persegue l’obbiettivo di realizzare “l’equa” e “adeguata” tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire integrandone le forma della sua effettività proprio in caso – divenuto, per la verità piuttosto frequente – delle sopravvenute situazioni di crisi o di insolvenza dell’impresa.
Si tratta di previsione di grande rilievo.
Basti pensare che, in caso di inadempimento, da parte del costruttore, dell’obbligo di stipulare la polizza assicurativa all’acquirente, questi può recedere dal contratto preliminare ed escutere la fideiussione diretta a garantire la restituzione delle somme e del valore di ogni altro eventuale corrispettivo effettivamente riscosso oltre agli interessi legali maturati fino al momento in cui si è verificata l’inadempimento.
Oltre a ciò, la mancata stipula viene considerata come un “vizio genetico” dell’atto traslativo e ne determina addirittura la nullità relativa, in quanto azionabile dal solo acquirente.
L’articolo 4, comma I, del d.lgs. n. 222 del 2005 presenta una formulazione ambigua, che ha indotto parte della dottrina a ritenere che il legislatore avesse riservato, all’autonomia delle parti, la scelta circa la tipologia contrattuale da adottare nella fattispecie concreta potendosi, così, configurare sia come assicurazione del costruttore per responsabilità civile sia come assicurazione a favore di terzo, in cui la posizione di terzo è assunta, naturalmente, dall’acquirente.
È però evidente che, attribuire a detta assicurazione una natura piuttosto che un’altra, ha delle ripercussioni di non poco conto anche sulla legittimazione ad agire in caso di danni.
Il decreto legislativo n.122/2005 stabilisce che il costruttore è obbligato a consegnare all’acquirente la polizza postuma decennale al momento del trasferimento della proprietà.
Questo obbligo è fondamentale per garantire la sicurezza patrimoniale dell’acquirente, in quanto offre una protezione contro eventuali danni gravi all’immobile che possano manifestarsi dopo l’acquisto.
La mancata stipula e consegna della polizza comporta conseguenze importanti per il costruttore, tra cui:
La nullità del contratto può essere fatta valere esclusivamente dall’acquirente.
L’acquirente può decidere di recedere dal contratto e ottenere la restituzione delle somme versate.
L’acquirente può attivare la garanzia fideiussoria per recuperare le somme anticipate, inclusi eventuali interessi maturati.
Vediamo un caso studio.
Un acquirente, pochi anni dopo l’acquisto, scopre crepe strutturali o altri gravi difetti.
Senza la polizza postuma decennale, l’acquirente sarebbe costretto a rivalersi direttamente sul costruttore, con il rischio di non ottenere nulla se l’impresa fosse insolvente.
Con la polizza, invece, può agire direttamente contro l’assicurazione, evitando complicazioni legate alla situazione finanziaria del costruttore.
A far chiarezza sulla questione è intervenuta, con una recente pronuncia (la prima sull’argomento) la Suprema Corte di Cassazione che, con la sentenza n. 1909 del 27 gennaio 2025, ha sancito che la natura di suddetta polizza sia proprio quella dell’assicurazione contro i danni per conto altrui o di chi li spetta (art. 1891 c.c.), sebbene con elementi di peculiarità rispetto a quelli indicati nella disciplina.
La pronuncia della Cassazione introduce alcuni principi chiave:
Quanto all’oggetto della copertura assicurativa, esso è limitato ai pregiudizi materiali e diretti all’immobile, nonché ai danni ai terzi, di cui il costruttore sia responsabile (ex art.1669 c.c.).
L’operatività della garanzia, quindi, presuppone l’irrinunciabile accertamento delle responsabilità a tale specifico titolo, restando del tutto inefficace qualora il costruttore sia ritenuto responsabile (ex art.2043 c.c.).
Infatti, se si ipotizzasse una copertura assicurativa anche per le ipotesi (ex art.2043), la polizza decennale postuma sarebbe considerata come responsabilità civile. Questa situazione sarebbe in palese violazione dello spirito ispiratore della disciplina contenuta nel d-lgs. n.122/2005 e. con essa, dell’esigenza di scongiurare che le vicende del costruttore possano pregiudicare i diritti del promissario l’acquisto.
La polizza postuma decennale è una garanzia essenziale per chi acquista un immobile da costruire.
La sentenza della Corte di Cassazione n. 1909/2005 ha fatto chiarezza su un aspetto fondamentale: la polizza è un’assicurazione contro i danni per conto dell’acquirente, il quale ha diritto pieno e diretto di far valere la copertura assicurativa.
In ultima analisi, chi acquista un immobile deve:
Conoscere i propri diritti è il primo passo per acquistare casa con tranquillità e senza sorprese.
Francesca Quaglia 
