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Una delle incognite più gravose che hanno frenato per decenni il mercato immobiliare italiano è finalmente giunta al suo capolinea storico. Con l’approvazione definitiva della legge di conversione del DDL Semplificazioni, avvenuta il 26 novembre 2025, si chiude un capitolo di incertezza e si apre una nuova era per la circolazione della ricchezza in Italia.
La compravendita di immobili provenienti da donazione, considerata per lungo tempo un’operazione ad alto rischio finanziario e legale, volta pagina definitivamente, inaugurando una stagione di stabilità e certezza del diritto che investitori, famiglie e istituti di credito attendevano da troppo tempo.
Per comprendere la reale portata di questa rivoluzione legislativa, non basta guardare alla norma, ma bisogna osservare l’impatto che il vecchio sistema ha avuto sull’economia generale del Paese. Per anni, acquistare un immobile che avesse una donazione nella sua storia ha significato convivere con un rischio latente, una vera e propria spada di Damocle che poteva pendere sulla testa del nuovo proprietario per 20 anni. Questa precarietà giuridica non solo complicava l’accesso ai mutui, rendendo le banche restie a finanziare tali operazioni, ma finiva per svalutare ingiustamente una fetta enorme del patrimonio immobiliare nazionale.
Oggi, grazie all’intervento dell’articolo 44 di questa riforma epocale, lo scenario cambia radicalmente, restituendo liquidità e sicurezza a un mercato che era rimasto a lungo fermo nell’incertezza.
Per comprendere la portata di questa innovazione, dobbiamo dissezionare il meccanismo giuridico che ha tenuto in ostaggio il mercato immobiliare per molto tempo.
Il vecchio assetto normativo, basato sull’articolo 563 del Codice Civile, garantiva ai legittimari (figli, coniuge e ascendenti del Donante) una forma di tutela tecnicamente definita “reale”. In diritto, questo aggettivo indica un legame indissolubile con la “res”, la cosa. Il diritto dell’erede leso era dotato di quello che i giuristi chiamano “ius sequelae” (diritto di seguito): aveva, cioè, la forza di “inseguire” il bene immobile in tutti i suoi successivi passaggi di proprietà, ignorando la buona fede di chi lo aveva acquistato.
Il funzionamento era abbastanza spietato nella sua logica. Se il patrimonio residuo del Donante, al momento della morte, non era sufficiente a reintegrare la quota di legittima spettante agli eredi, e se il Donatario (colui che aveva ricevuto il bene) non possedeva beni propri per compensare la differenza, l’azione legale si riversava a cascata sul terzo acquirente.
Chi aveva comprato la casa, magari anni dopo la donazione originale, si trovava esposto all’azione di restituzione. La conseguenza più devastante non era solo la perdita della proprietà, ma il fatto che l’immobile tornava nell’asse ereditario “libero da ogni peso o ipoteca”.
Proprio questo dettaglio tecnico (la cancellazione delle ipoteche) è stato il vero blocco del sistema. Le banche, consapevoli che la loro garanzia ipotecaria poteva svanire nel nulla in caso di problemi dell’asse ereditario, rifiutavano sistematicamente di finanziare l’acquisto di beni di provenienza donativa. Nemmeno la riforma del 2005, che aveva introdotto un limite temporale di vent’anni dalla trascrizione della donazione, era riuscita a risolvere il problema, poiché bastava un semplice atto stragiudiziale di opposizione alla donazione per sospendere il decorso del tempo e mantenere vivo il rischio all’infinito.
La nuova legge sradica il problema alla radice con una soluzione tanto semplice quanto importante: l’azione di restituzione contro terzi acquirenti a titolo oneroso è abolita.
Ciò significa che se si acquista un immobile da qualcuno che lo ha ricevuto in Donazione, la proprietà immobiliare è al sicuro.
Con l’entrata in vigore della riforma, assistiamo a un cambio di paradigma che potremmo definire "storico". Il legislatore ha operato una scelta di politica del diritto netta: nel bilanciamento degli interessi tra la sacralità della quota di legittima e la sicurezza dei traffici giuridici, ha scelto di proteggere la certezza del mercato. La tutela dell’erede legittimario non viene cancellata, ma subisce una metamorfosi totale: da tutela “reale” (che aggredisce il bene fisico) diventa tutela “obbligatoria” (che aggredisce il patrimonio del donatario).
Il vincolo che legava il destino dell’immobile alle vicende successorie del vecchio proprietario è stato reciso.
L’erede che dovesse ritenersi leso nella propria quota di riserva mantiene intatto il diritto di essere risarcito, ma questo diritto si trasforma in un mero credito di valore. Egli potrà rivalersi esclusivamente sui beni presenti nel patrimonio del Donatario, ma non potrà mai più estendere la sua pretesa verso l’immobile ormai uscito dalla sfera giuridica della famiglia d’origine.
L’impatto di questa modifica va ben oltre la tranquillità psicologica dell’acquirente. Il vero motore della ripresa è la salvaguardia delle garanzie. Poiché l’immobile non può più essere oggetto di restituzione, restano perfettamente validi ed efficaci tutti i pesi e le ipoteche iscritti su di esso.
Per il sistema bancario, questo significa che l’ipoteca iscritta su un bene donato è ora solida quanto quella su un bene acquistato.
Il rischio legale viene definitivamente azzerato, sbloccando l’accesso al credito e restituendo al bene il suo pieno valore di mercato, non più decurtato dallo sconto implicito dovuto all’incertezza del titolo di provenienza.
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Per tradurre questi tecnicismi giuridici in un impatto reale sulla vita delle persone, immaginiamo una dinamica familiare tanto comune quanto, fino a ieri, pericolosa.
Pensiamo alla storia di Giovanni, un padre che decide di donare un appartamento alla figlia Chiara per aiutarla a costruire il suo futuro. Dopo qualche anno, per esigenze lavorative o personali, Chiara decide di vendere quell’immobile a Marco e Sofia, una giovane coppia che investe tutti i propri risparmi e accende un mutuo trentennale per acquistare la loro prima casa. Alla morte di Giovanni, però, emerge un conflitto: l’altro figlio, Luca, scopre che quella donazione fatta anni prima ha eroso la sua quota di legittima.
Sotto la vigenza del vecchio articolo 563, questa situazione avrebbe innescato un incubo legale. Luca, non trovando capienza nel patrimonio della sorella Chiara, avrebbe potuto rivolgere la sua pretesa direttamente contro Marco e Sofia. Nonostante la loro assoluta buona fede e il regolare pagamento del prezzo, la coppia si sarebbe vista trascinare in tribunale, rischiando concretamente di dover restituire le chiavi di casa o pagare una seconda volta una somma ingente per riscattare l’immobile. La loro casa, il loro rifugio, sarebbe diventata merce di scambio in una discussione familiare altrui, con la banca pronta a revocare il fido per il venir meno della garanzia.
Con la nuova riforma, questo scenario da film dell’orrore viene cancellato. La stessa storia, letta attraverso la lente delle nuove norme, ha un epilogo completamente diverso. Luca mantiene il sacrosanto diritto di vedere reintegrata la sua quota ereditaria, ma la sua azione legale si ferma davanti alla porta di casa di Marco e Sofia. Egli potrà agire solo ed esclusivamente contro Chiara, pretendendo da lei il controvalore in denaro della lesione subita. Marco e Sofia restano estranei e fuori dalla disputa con il risultato che il loro acquisto è salvo, la loro proprietà inattaccabile e l’ipoteca della banca solida come la roccia.
La legge ha eretto un muro invalicabile a protezione della circolazione dei beni, garantendo che i conflitti familiari restino confinati all’interno della famiglia e non travolgano terzi innocenti.
La portata di questa riforma è davvero immensa. Secondo i Dati Statistici Notarili, in Italia si registrano oltre 200.000 donazioni immobiliari ogni anno.
Un potenziale enorme, fino ad ora bloccato dalla paura e dall’incertezza.
Per chi compra c’è la sicurezza totale sull’investimento e maggiore facilità nell’ottenere un mutuo. In questo modo si apre l’accesso a una platea di immobili prima considerati “a rischio”.
Per chi vende(il Donatario) l’immobile ricevuto in Donazione diventa immediatamente commerciabile al suo reale valore di mercato, senza più sconti legati al fattore rischio.
Per le famiglie e per i giovani aumenta l’offerta di immobili sul mercato, con potenziali benefici sui prezzi e maggiori soluzioni abitative a disposizione.
Per gli operatori del settore (agenti immobiliari, notai, banche) vi è la sicurezza di operare con maggiore fluidità e certezza, dando un importante contributo all’aumento delle transazioni.
Sarebbe un errore limitare la lettura di questa riforma al solo ambito residenziale.
La portata dell’intervento legislativo è sistemica e abbraccia l’intera sfera patrimoniale. Il nuovo regime di sicurezza, infatti, si applica trasversalmente a tutti i beni oggetto di donazione, non solo agli immobili. Questo include i beni mobili registrati (ad esempio il mercato delle auto d’epoca o delle imbarcazioni di lusso) ma anche e soprattutto i beni mobili non registrati di ingente valore (opere d’arte, gioielli e collezioni preziose).
Un capitolo a parte merita il mondo delle imprese.
La riforma ha un impatto decisivo sulla circolazione delle partecipazioni societarie e delle quote d’azienda. Se in passato il trasferimento di quote donate portava con sé lo stesso rischio latente degli immobili, frenando operazioni di fusioni e acquisizioni e complicando i passaggi generazionali d’impresa, oggi, un investitore può acquisire quote societarie che hanno una donazione nella loro storia con la certezza che nessun erede potrà mai mettere in discussione la titolarità di quelle azioni.
Questo sblocca un potenziale enorme per il tessuto imprenditoriale italiano, facilitando la continuità aziendale e rendendo le PMI più attrattive per il mercato.
La nuova disciplina si applica a tutte le successioni che si aprono dopo l’entrata in vigore della legge. Per le successioni già aperte, la vecchia normativa continua ad applicarsi, ma solo se vi è una precisa condizione: l’erede ha già notificato e trascritto una domanda di riduzione o un atto di opposizione alla donazione, entro 6 mesi dall’entrata in vigore della nuova legge.
Si tratta di una norma transitoria per tutelare le azioni legali già in corso o imminenti. Questo regime transitorio crea un doppio binario temporaneo che non ammette improvvisazioni. Per i prossimi mesi, chi acquista un immobile donato dovrà verificare con estrema diligenza non solo la data di apertura della successione del donante, ma anche l’eventuale presenza di trascrizioni pregiudizievoli effettuate in questa fase di passaggio.
È il momento in cui la competenza professionale fa la differenza tra un acquisto sicuro e un salto nel vuoto.
Come professionista esperto nella gestione dei grandi patrimoni e nel passaggio generazionale, il mio invito è quello di non dare nulla per scontato. Che si tratti di aver ricevuto un bene in donazione e si vuole venderlo al reale valore di mercato, o che abbia a che fare con la volontà di acquistare un immobile di provenienza donativa, l’analisi preliminare resta il cardine di ogni operazione di successo. Comprendere le nuove regole, verificare le tempistiche successorie e pianificare le tutele adeguate sono i primi passi per trasformare questa straordinaria opportunità legislativa in un vantaggio concreto, solido e duraturo per il futuro.
Piero Di Bello 
