Circolazione di beni immobili con provenienza donativa

Saura Bardi

Problemi e risoluzioni nella prassi:

La donazione è un mezzo di trasferimento della ricchezza utilizzato frequentemente, in special modo per gli immobili. Tuttavia molti di noi hanno incontrato difficoltà a vendere o ad acquistare un immobile di provenienza donativa e, spesso, è accaduto che la banca abbia negato il mutuo richiesto da chi voglia comprare un bene pervenuto al venditore tramite donazione. Cerchiamo di capire perché.

Il codice civile prevede che a favore di determinati soggetti, definiti legittimari o eredi necessari, debba essere riservata una quota di eredità, qualificata “legittima” o “riserva”. Tali soggetti sono:

1. il coniuge (anche quello separato senza addebito della separazione);
2. il partner dell’unione civile;
3. i figli;
4. gli ascendenti.

Queste norme trovano il loro fondamento nell’esigenza di tutelare la solidarietà familiare e sono inderogabili: ciascun legittimario, alla morte del proprio congiunto, ha diritto ad una quota parte del patrimonio del defunto. Qualora, invece, in seguito alle donazioni compiute in vita dal de cuius, il patrimonio esistente alla morte non sia sufficiente a soddisfare la quota dei legittimari, questi ultimi possono agire in giudizio con un’azione detta di riduzione, per essere reintegrati nella loro posizione.

Le donazioni compiute in vita sono quindi considerate un anticipo della successione, ma non possono ledere la quota riservata al legittimario. Ottenuta vittoria nel giudizio, il legittimario potrà agire contro il beneficiario della donazione ed anche contro il terzo successivo acquirente, con un’ulteriore azione chiamata di restituzione.

Facciamo un esempio concreto, frequente nella realtà, per capire meglio.

Esaminiamo il caso di un anziano signore che, avuti due figli con la prima moglie, divorzia e contrae nuovo matrimonio, senza procreare altri figli con la seconda moglie. Ipotizziamo che il padre, in vita, abbia donato ad uno solo dei due figli un immobile, ed alcunché alle due mogli. Poniamo il caso poi che il figlio che ha ricevuto il bene in donazione lo abbia, nel frattempo, venduto ad un terzo.

L’anziano signore decede senza aver redatto testamento. All’apertura della successione la prima moglie, in quanto coniuge divorziato, non ha alcun diritto successorio. Concorrono, invece, alla successione la seconda moglie e i due figli.

La legge prevede che il coniuge succede nella misura di 1/3 del patrimonio del defunto, mentre i figli sono eredi, complessivamente, di 2/3 del medesimo.

Prima di proseguire nel nostro ragionamento occorre fare una precisazione importante:

Il codice civile, come sopra detto, riserva al coniuge ed ai figli, nella loro qualità di legittimari, un quota parte del patrimonio del defunto. Tale quota è rappresentata dal patrimonio residuo alla data della morte (detratti i debiti), oltre alle donazioni e in generale le liberalità compiute in vita (patrimonio relitto – debiti + liberalità in vita).

Nel nostro esempio, la quota riservata alla moglie è 1/4, mentre ai figli sono riservati complessivamente i 2/4 del patrimonio, pari ad 1/4 ciascuno, mentre il restante quarto è la c.d. quota disponibile, cioè quella parte del patrimonio che chiunque può decidere a chi attribuire, mediante testamento o con donazioni in vita.

Pertanto, se a causa della donazione della casa compiuta dall’anziano signore, il suo patrimonio residuo non sarà tale da garantire alla seconda moglie e all’altro figlio la quota di 1/4 che spetta a ciascuno di questi per legge, gli stessi potranno intraprendere un’azione giudiziale contro il donatario, chiamata azione di riduzione e, vinta la causa, potranno agire anche contro gli acquirenti dell’immobile donato, attraverso un’azione c.d. di restituzione.

Il potere dei legittimari lesi di agire anche contro gli acquirenti dei donatari implica, evidentemente, l’instabilità dell’acquisto e ciò, in pratica, scoraggia acquirenti ed istituti di credito al punto da rendere tali beni poco appetibili se non, addirittura, di fatto, quasi incommerciabili.

L’immobile di provenienza donativa circola senza problemi solo nei rari casi in cui:

1. sono decorsi vent’anni dalla donazione;
2. sono trascorsi dieci anni dalla morte del donante, senza che l’azione di riduzione sia stata promossa dagli eredi legittimari pretermessi.

La prassi ha elaborato strategie per ovviare a questo problema, quali:

a) far prestare a terzi la fideiussione a favore dell’acquirente a garanzia dei danni che questi possa eventualmente subire a seguito dell’esercizio delle azioni giudiziali sopraindicate;

b) sottoscrivere una polizza assicurativa denominata “donazione sicura” che copre il rischio economico che il terzo acquirente dell’immobile donato subirebbe in caso di esercizio vittorioso delle suddette azioni giudiziali;

c) rinuncia all’azione di restituzione da parte dei legittimari, atto valido anche se effettuato prima della morte del donante (diversamente dalla rinuncia all’azione di riduzione, vietata ante mortem perché contraria al divieto dei patti successori).

Queste sono soltanto alcune delle soluzioni attuabili, motivo per il quale è possibile, con l’assistenza di un consulente patrimoniale, elaborare strategie di pianificazione successoria sempre più efficienti ed eventualmente valutare anche l’impiego di strumenti diversi dalla donazione.

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